Идеални части от земята при покупка на апартамент: какво означават

В нотариалния акт на почти всеки апартамент има едно изречение, което купувачите прочитат набързо: „… заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж“ или „… от поземления имот“. Разликата между двете формулировки изглежда дребна. Всъщност тя показва дали с апартамента купувате и дял от земята под сградата, или само правото сградата да стои върху чужд терен.

Идеалната част е дял от обща вещ, който не е отделен физически. Ако двама души притежават по 1/2 идеална част от парцел, никой от тях не може да посочи „моята половина“ на място. И двамата са собственици на целия парцел, всеки до размера на своя дял.

При апартамента е същото. Самото жилище е ваша самостоятелна собственост с ясни граници. Стълбището, покривът, фасадата, основите и асансьорът обаче са общи за всички собственици в сградата. Във всяко от тях всеки собственик има дял, изразен в идеални части. Земята под сградата е обща само за онези собственици, които притежават идеални части от нея.

Срещат се два основни варианта и си струва да знаете в кой от тях е апартаментът, който харесвате.

Собствениците притежават и земята

В нотариалния акт пише, че купувате апартамента „заедно с … % идеални части от поземления имот“ (или от дворното място). Това значи, че собствениците на обектите в сградата са съсобственици и на терена. Делът обикновено е посочен като дроб, в проценти или в квадратни метри идеални части от имота.

Собствениците имат само право на строеж

Тогава в акта се говори за идеални части „от правото на строеж“, а не от земята. Земята принадлежи на някой друг. Това може да е общината, държавата или частно лице, например собственикът, който е учредил право на строеж на инвеститора, или самият инвеститор. Апартаментът е ваша собственост, но теренът под сградата не е.

Този вариант се среща при много по-стари жилищни блокове, строени върху държавна или общинска земя, а също и в по-нови сгради и комплекси.

Смесено положение в една сграда

Възможно е част от собствениците в сградата да имат идеални части от земята, а други само право на строеж. Типичен пример е сграда, построена срещу обезщетение: собствениците на терена получават апартаменти и запазват дял от земята, а купувачите на останалите апартаменти имат само право на строеж. Затова не правете извод по сградата или по годината на строителство, а проверете акта на конкретния апартамент.

За ежедневието в повечето случаи разлика няма. Живеете в апартамента, ползвате входа и асансьора и плащате разходите за общите части по същия начин. Разликата се усеща в няколко по-редки, но важни ситуации.

• Дворът и мястото около сградата. Когато земята е обща, собствениците решават заедно как се ползва дворът, например за паркиране, градинка или ограда. Когато земята е чужда, тези решения зависят и от собственика на терена.
• Бъдещо строителство на парцела. Ако някой ден на мястото се строи нещо ново, правата върху земята са на нейните собственици. Който има само право на строеж, няма дял от самия терен.
• Оценката и кредитът. Банката и оценителят отчитат и дали към апартамента има дял от земята, затова е добре да го знаете, преди да подадете документи за кредит.
• Препродажбата. Следващият купувач ще зададе същия въпрос. Ясните документи правят продажбата по-лесна и спестяват време в преговорите.

Това не значи, че апартамент само с право на строеж е лоша покупка. Много такива жилища се купуват и продават без проблем години наред. Важното е да знаете какво купувате и да го отчетете при сравнението с други оферти.

Освен за земята, в акта почти винаги се споменават идеални части от общите части на сградата. Това са стълбището, коридорите, покривът, фасадата, основите, асансьорът, общите инсталации и други. Такъв дял има към всеки апартамент, различава се само размерът му.

Размерът на дела се вижда в документите, в проценти или в квадратни метри. По закон той се определя според стойността на апартамента спрямо цялата сграда, освен ако собствениците не са уговорили друго. Оттук идва и разликата между застроена площ и площ „с общите части“ в обявите. Чистата площ е още по-малка, защото не включва стените. Затова сравнявайте цените на квадратен метър по една и съща мярка. Повече за правилата в сградата има в статията ни за етажната собственост и управлението на общите части.

Не е нужно да гадаете. Отговорът е в документите, които и без това се проверяват преди всяка сделка:

• Нотариалният акт на продавача. Търсете изречението след описанието на апартамента. Там пише от какво се купуват идеалните части: от поземления имот (дворното място) или от правото на строеж.
• Схемата на самостоятелния обект от кадастъра. В нея са описани апартаментът, прилежащите му части и сградата, в която се намира. Първите три групи цифри от идентификатора на апартамента са идентификаторът на поземления имот, затова лесно се вижда в кой имот е сградата.
• Скицата на поземления имот. От нея се вижда кой е записан в кадастъра като собственик на земята. Тези данни са само информативни и се сверяват с нотариалните актове и Имотния регистър.
• Имотният регистър. Справката показва вписаните сделки и тежести за имота и помага да се провери дали правата на продавача са точно такива, каквито са описани.

Пълен списък на документите, които си струва да видите преди сделка, има в нашия чеклист за купувача. Ако сделката минава през предварителен договор, добре е делът от земята да е описан още в него. Какво друго да съдържа такъв договор, ще намерите в статията за предварителния договор при покупка на имот.

Когато купувате в сграда, която още се строи, дяловете обикновено се уреждат в договора с инвеститора. Затова питайте отрано дали с апартамента ще получите и идеални части от земята, или само от правото на строеж. Вижте и дали това е записано изрично. Повече за рисковете и проверките при такива покупки има в статията ни за покупка на имот на зелено във Варна.

• Прочетете в акта на продавача от какво точно са идеалните части: от земята или от правото на строеж.
• Проверете дали делът от земята (или от правото на строеж) и от общите части е посочен и дали съвпада в акта и в предварителния договор, а делът от общите части и в схемата, ако е отразен там.
• Сравнявайте цените на квадратен метър по една и съща площ: с общите части или без тях.
• Ако земята не е на собствениците, попитайте кой е собственикът ѝ и как се ползва дворът.
• При неясна формулировка или стари документи потърсете консултация с адвокат, преди да платите капаро.

Преди да направите оферта, брокерите ни преглеждат заедно с вас документите на имота и обясняват разбираемо какво пише в тях, включително за земята и общите части. Когато нещо изисква правна преценка, ви насочваме към адвокат. Ако харесвате апартамент във Варна и искате да сте сигурни какво точно купувате, свържете се с нас.