Акт 14, Акт 15 и Акт 16: какво означава всеки етап за купувача

„Сградата е на Акт 14“, „Акт 16 се очаква догодина“. Ако разглеждате апартаменти в ново строителство, ще чувате тези изрази в обявите и в разговорите с инвеститорите. Зад номерата стоят официални документи, които се подписват по време на строежа. От тях зависи какво точно купувате в момента, кога ще можете да се нанесете и на какво да обърнете внимание.

По време на строителството се съставят поредица актове и протоколи, всеки по определен образец с номер. Повечето от тях са технически и купувачът рядко ги вижда. Три от тях обаче отбелязват основните етапи на сградата и затова се използват като ориентир при продажбите: образец 14, образец 15 и образец 16. В разговорите им казват просто Акт 14, Акт 15 и Акт 16.

Актове 14 и 15 подписват участниците в строителството, например възложителят (инвеститорът), строителят, проектантите и строителният надзор, според етапа. Протокол образец 16 се съставя от държавна приемателна комисия. Купувачът не е страна по тях, но има интерес да знае на кой етап е сградата.

Акт 14 удостоверява, че конструкцията на сградата е завършена и приета според одобрените проекти. В практиката този етап често се нарича „груб строеж“. Довършителните работи, инсталациите и фасадата обикновено предстоят.

Какво значи за вас като купувач:

• Сградата вече стои. Конструкцията е факт и виждате реалната сграда. Предстоят довършителните работи.
• Често е момент за плащане. В много договори с инвеститорите една от вноските е обвързана с Акт 14.
• Нотариален акт. Често на този етап купувачът може да получи нотариален акт за обекта в груб строеж. Дали и кога ще стане така, зависи от договора с инвеститора.
• Кредит. Някои банки финансират покупка на жилище в строеж, когато сградата е на Акт 14. Обикновено това става след сключен нотариален акт, а условията се различават, затова попитайте банката за конкретния обект.

Акт 15 се съставя, когато строителството е завършено и сградата е готова да бъде приета. С него участниците потвърждават, че строежът е изпълнен според проектите и може да се пристъпи към въвеждането му в експлоатация.

Важно е да знаете, че на Акт 15 сградата още не може законно да се обитава. Можете да видите завършения апартамент и да прецените качеството на изпълнение, но нанасянето идва след следващата стъпка. Затова Акт 15 е добър момент за подробен оглед. Ако забележите нещо, което не отговаря на договора, кажете го на инвеститора навреме, преди сградата да е въведена в експлоатация и преди да приемете обекта.

Акт 16 е протокол на държавна приемателна комисия, който установява, че сградата е годна за ползване. Въз основа на него ДНСК издава разрешение за ползване. Чак след това сградата е въведена в експлоатация и в нея може законно да се живее.

Тук има една подробност, която често обърква. За част от сградите, в зависимост от категорията им, протокол образец 16 не се съставя. За тях вместо разрешение за ползване главният архитект на общината или района издава удостоверение за въвеждане в експлоатация. В обявите и в разговорите и двата случая обикновено се наричат „Акт 16“. За вас като купувач важното е сградата да е въведена в експлоатация, с единия или с другия документ.

Какво значи за вас:

• Можете да се нанесете. След въвеждането в експлоатация обикновено можете да сключите договори за ток и вода на свое име, а сградата може да се ползва по предназначение.
• Обикновено следва последното плащане. В много договори последната вноска и предаването на обекта са обвързани с този етап. Ако нотариален акт не е сключен по-рано, обикновено се сключва тогава.
• Гаранционните срокове. Гаранционните срокове за строителните работи по правило текат от въвеждането на сградата в експлоатация. Какви права имате вие при недостатъци, зависи от конкретния случай и от договора с продавача, затова пазете документите и при нужда се консултирайте с адвокат.

Освен информацията в обявата, поискайте от инвеститора копие от последния подписан акт. Ако сградата е обявена като завършена, поискайте разрешението за ползване или удостоверението за въвеждане в експлоатация. Самият протокол образец 16 все още не е разрешение за ползване.

Добре е в предварителния договор плащанията и сроковете да са вързани с конкретните етапи. Тогава е ясно какво плащате и срещу какво. Повече за това как да подредите плащанията и рисковете при покупка в строяща се сграда има в статията ни за покупка на имот на зелено във Варна. Какво още да съдържа договорът, ще намерите в статията за предварителния договор при покупка на имот, а всички документи за проверка са събрани в нашия чеклист за купувача.

Всеки етап има своите предимства:

• Преди Акт 14. Купувате по проект или докато конструкцията се изгражда. Цените обикновено са най-ниски, но най-голяма тежест имат репутацията на инвеститора и условията в договора.
• Между Акт 14 и Акт 15. Сградата вече стои и можете да видите разположението и гледката от апартамента. Чакането до нанасянето е по-кратко.
• Между Акт 15 и Акт 16. Виждате завършения обект, но още не можете да живеете в него. Обикновено сроковете до нанасянето са най-кратки.
• След Акт 16. Купувате готово жилище, което можете да ползвате веднага, обикновено на по-висока цена.

Няма етап, който да е правилният за всеки. Изборът зависи от бюджета ви, от това дали бързате да се нанесете и дали купувате с кредит. Ако се колебаете между нов и по-стар имот, вижте и сравнението ни ново или старо строителство във Варна. Какво пише в нотариалния акт за земята под сградата, сме обяснили в статията за идеалните части от земята.

• Попитайте на кой етап е сградата и поискайте копие от последния подписан акт.
• Проверете в договора кои плащания с кой етап са свързани.
• Уточнете кога ще получите нотариален акт и при какви условия.
• На Акт 15 направете подробен оглед и запишете забележките си.
• Преди нанасяне поискайте разрешението за ползване или удостоверението за въвеждане в експлоатация.
• Ако купувате с кредит, попитайте банката от кой етап финансира.

Предлагаме апартаменти в нови сгради във Варна на различни етапи на строителството. Когато харесате обект, брокерите ни ви казват на кой етап е сградата, преглеждат заедно с вас документите, които дава инвеститорът, и ви подсказват какво да изясните преди сделката. Когато нещо изисква правна преценка, ви насочваме към адвокат. Разгледайте новото строителство, което предлагаме, или се свържете с нас.