Данъци при продажба на недвижим имот – пълно ръководство

Продажбата на недвижим имот може да бъде вълнуващ, но и сложен процес, особено когато става въпрос за данъците, които се дължат. Разбирането на законовите изисквания, както и начините за оптимизиране на разходите, може да ви спести пари и главоболия.

В тази статия ще разгледаме всичко, което трябва да знаете за данъците при продажба на недвижим имот, като предоставим детайлна информация, примери и практически съвети.

Дължи ли се данък при продажба на недвижим имот?

В България не всяка продажба на имот подлежи на облагане с данък. Това зависи от различни фактори, като времето, в което сте притежавали имота, начинът на придобиване и броят на продадените имоти в рамките на годината. Законодателството урежда специфични случаи, при които данък не се дължи, както и такива, в които е задължително да се заплати.

Кога не се дължи данък при продажба на имот?

Съществуват няколко основни хипотези, при които продажбата на недвижим имот не се облага с данък:

Продажба на жилищен имот, притежаван повече от 3 години – ако продавачът е бил собственик на жилището над 3 години, продажбата му не подлежи на облагане.
Продажба на до два имота (жилищни или селскостопански), притежавани над 5 години – когато продавачът притежава два или по-малко недвижими имота за повече от 5 години, той не дължи данък при тяхната продажба.
Продажба на наследствен имот – ако имотът е получен по наследство или завет, неговата продажба не подлежи на облагане.
Продажба на земеделска земя или горски имоти, притежавани над 5 години – независимо от броя на продадените такива имоти в рамките на данъчната година, те не се облагат.

Кога се дължи данък при продажба на имот?

Данък се дължи в следните случаи:

Ако имотът се продава преди изтичането на 3-годишен период от придобиването му.
Ако се продават повече от два недвижими имота в рамките на календарната година.
Ако имотът е придобит чрез дарение и продавачът не попада в категорията на освободените от данък лица.

Как се изчислява дължимият данък?

За определяне на данъчната основа от реализираната печалба се приспадат 10% нормативно признати разходи. След приспадането на тази сума, дължимият данък е 10% от остатъка.

Пример:

Ако сте закупили имот за 100 000 евро и го продадете за 120 000 евро, реализираната печалба е 20 000 евро. След приспадане на нормативните разходи (10% от 20 000 = 2 000 евро), остава сума от 18 000 евро, върху която се дължи 10% данък, т.е. 1 800 евро.

Какво се случва, ако имотът се продаде на същата или по-ниска цена?

Ако имотът се продаде за същата или по-ниска цена от покупната му стойност, не се реализира печалба и съответно не се дължи данък. Тази разпоредба е важна, особено когато става въпрос за пазарни флуктуации.

Трябва ли да се подава данъчна декларация при продажба на имот?

Ако от продажбата на недвижим имот се дължи данък, задължително се подава годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ. Тя трябва да бъде подадена в срок до 31 март на годината, следваща годината на сделката.

Какви отстъпки могат да се ползват?

5% отстъпка – ако декларацията се подаде онлайн с ПИК или КЕП до 31 март и ако задълженията към НАП са платени в срок.

Начини за подаване на декларацията:

Онлайн – чрез ПИК от НАП или с електронен подпис.
По пощата – с обратна разписка.
На място в офис на НАП – по постоянен адрес.

Важни съвети

Консултирайте се със специалист – макар информацията в тази статия да е актуална, законите се променят често, затова проверявайте последните актуализации или се консултирайте с данъчен експерт.
Следете сроковете – закъснели плащания могат да доведат до санкции и лихви.
Архивирайте всички документи – договори, платежни нареждания и други свързани документи могат да ви спестят проблеми при евентуални проверки от НАП.

Разбирането на данъчното облагане при продажба на недвижим имот е ключово за правилното планиране на сделките. Информирайте се предварително и планирайте разумно, за да избегнете нежелани финансови изненади.