Покупка на имот „на зелено“ във Варна – защо толкова хора го обмислят

Варна се развива активно и това се вижда най-ясно по строителните кранове над града. Много от новите жилищни сгради се продават още преди да са завършени, а част от апартаментите намират купувач още на ниво проект.

Покупката на имот „на зелено“ привлича, защото обещава по-добра цена, по-съвременна сграда и възможност да се включите от самото начало. В същото време това е и решение с повече неизвестни – купувате бъдещ имот, а не завършен продукт, който виждате и пипате.

За да вземете информирано решение, е важно да разберете какво реално стои зад фразата „на зелено“, какви са ползите, кои са основните рискове и как могат да се управляват разумно.

Какво означава „покупка на зелено“ в практиката

В ежедневния език „имот на зелено“ означава жилище в сграда, която е в процес на строителство или дори още на етап разрешение за строеж.

Обичайно купувачът подписва предварителен договор с инвеститора или строителя, поема ангажимент за разсрочено плащане и получава окончателен нотариален акт, когато сградата стигне до определен етап (най-често след Акт 16).

Етапи на строителството и какво реално купувате

Когато купувате „на зелено“, е полезно да знаете в кой етап се намира проектът. Условно може да срещнете:

• продажби на фаза проект и изкопни работи;
• продажби след Акт 14 (завършен груб строеж);
• продажби между Акт 15 и Акт 16 (финални довършителни работи).

Колкото по-ранен етап изберете, толкова по-голям е потенциалът за по-ниска цена и избор на конкретен апартамент. Съответно – толкова повече време ще чакате и толкова по-важна става преценката за надеждността на инвеститора.

Документи, които трябва да съществуват

Дори сградата да не е готова, зад всеки коректен проект стоят конкретни документи. Важно е да се уверите, че има:

• валидно разрешение за строеж;
• одобрени проекти;
• документи за собственост върху терена;
• договори със строителя, ако инвеститорът и строителят са различни компании.

Тези документи се проверяват от нотариус и, при необходимост, от адвокат, но е полезно още в началото да поискате яснота какво е налично и на какъв етап е процедурата.

Ползите от покупка на имот „на зелено“ за купувача

Въпреки рисковете, покупката „на зелено“ има няколко много конкретни предимства, които обясняват защо толкова купувачи във Варна избират този вариант.

Основните ползи могат да се обобщят така:

• по-ниска цена спрямо аналогичен готов имот в същата сграда или район;
• възможност да избирате етаж, изложение и конкретно разпределение още в началото;
• по-съвременни архитектурни решения, по-добра енергийна ефективност и нови инсталации;
• шанс да участвате в избора на част от материалите и довършителните решения;
• повече време за планиране – докато сградата се строи, можете спокойно да организирате финансите и бъдещия интериор.

За много семейства това е единственият начин да си позволят ново строителство в желан квартал – включват се рано, плащат разсрочено и разполагат с време да подготвят останалата част от бюджета.

Основните рискове при покупка „на зелено“

Рисковете произтичат от това, че купувате нещо, което все още не е готово. Липсва ви пълната картина за крайния резултат, а по пътя може да има забавяния или промени.

Най-често срещаните рискове включват:

• забавяне на строителството и предаването на имота спрямо първоначално обявените срокове;
• промени в проекта – разпределения, общи части, фасада;
• риск свързан с инвеститора – финансови затруднения, промяна в собствеността, спорове;
• непълни или неясни клаузи в предварителния договор;
• разлика между обещаното качество и реалното изпълнение.

Това не означава, че всяка покупка на зелено е проблемна. Означава, че всяка такава покупка трябва да бъде подходена по-внимателно и с ясни критерии за защита.

Как да ограничите риска – практически подход

Рискът не може да се премахне напълно, но може да бъде значително намален, ако се действа систематично.

Полезно е да мислите в няколко посоки едновременно: надежден инвеститор, ясни документи, добре написан договор и реалистичен план за финансиране.

Няколко конкретни стъпки помагат:

• проверка на инвеститора и предишните му завършени обекти;
• внимателен преглед на всички документи и разрешения;
• консултация с юрист по предварителния договор;
• разговори с брокер, който познава района и проекта;
• реалистична оценка на сроковете – да имате резерв и да не сте зависими от точна дата до ден.

Колкото по-ясно е всичко на хартия, толкова по-малко неприятни изненади има по време на строителството.

Чести рискове и как изглеждат в реалния живот

Добре е да знаете и как рисковете изглеждат на практика, а не само като списък.

Някои от тях:

• обектът напредва по-бавно от очакваното, защото инвеститорът работи паралелно по няколко проекта или среща затруднения с доставките;
• част от уговорените материали се заменят с по-евтини аналози, без това да е ясно описано в договора;
• таксите за поддръжка се оказват по-високи от очакваното, защото към сградата има допълнителни услуги и съоръжения;
• крайната застроена площ се различава леко от първоначално заложената по проект и това влияе върху общата сума.

Част от тези ситуации могат да се управляват чрез ясни клаузи – например ограничаване на допустимите промени в площта и материалите или задължително съгласие на купувача при съществена промяна.

Финансиране на покупка „на зелено“ – какво да имате предвид

При имотите „на зелено“ финансирането често е комбинация от собствени средства, разсрочено плащане към инвеститора и банков кредит.

Добре е още в началото да имате реалистична картина какви средства имате, кога ще ги ползвате и кога ще имате нужда от допълнително финансиране.

Разсрочено плащане към инвеститора

Много инвеститори във Варна предлагат гъвкави схеми за плащане, обвързани с напредъка на строителството. Обичайно първата вноска се плаща при подписване на предварителния договор, а следващите – при достигане на определени етапи.

Това позволява да разпределите натоварването във времето. Важно е обаче:

• да знаете какъв процент плащате на всеки етап;
• да видите дали схемата е съобразена с вашата възможност да осигурявате средства;
• да има яснота какво се случва при забавяне – от ваша или от страна на инвеститора.

Банков кредит при покупка „на зелено“

Банките също гледат внимателно на покупките „на зелено“. При по-ранен етап на строителството част от финансирането може да се отпуска поетапно.

В общия случай банката изисква:

• документ за собственост върху терена и правото на строеж;
• информация за инвеститора и строителя;
• договор и схема на плащане;
• удостоверения за напредъка на строежа.

Полезно е предварително да разговаряте с кредитен консултант, за да знаете какви условия ще получите и на какъв етап банката ще е готова да отпуска средства. Така можете да съгласувате схемата на плащане към инвеститора с условията на кредита.

Проверка на инвеститора и сградата – най-важната „застраховка“

При имот на зелено инвеститорът е ключова фигура. От неговата коректност и опит до голяма степен зависи дали проектът ще бъде завършен навреме и с очакваното качество.

Полезно е да проверите:

• какви други сгради е реализирал във Варна;
• дали тези обекти са завършени в срок;
• какво е нивото на поддръжка в тях в момента;
• какво казват живущите там за комуникацията и гаранционното обслужване.

Когато е възможно, посетете завършени обекти на същия инвеститор. Реалната сграда и разговорите с хората вътре казват много повече от всяка брошура.

Качество на строителството и технически детайли

Дори да не сте строителен инженер, има няколко ясни признака за отношение към качеството.

Обърнете внимание на:

• вида и дебелината на топлоизолацията;
• системата за фасада и начина на изпълнение;
• вида на дограмата и стъклопакета;
• решенията за общите части – настилки, осветление, парапети;
• асансьорните уредби и нивото на безопасност.

Когато купувате „на зелено“, много от тези неща все още не са изпълнени. Затова е важно какво е описано в договора и техническата спецификация. Ако имате съмнения, можете да се консултирате със специалист, който да прегледа документацията и да ви помогне да разчетете термините.

Договорът за покупка „на зелено“ – ключови моменти

Предварителният договор е документът, който защитава интересите ви до момента на окончателната сделка. Колкото по-конкретен е, толкова по-малко поводи за спорове възникват по-късно.

Няколко елемента са особено важни:

Цена, срокове и етапи на плащане

В договора трябва ясно да са записани:

• общата цена на имота и какво включва тя;
• поетапното плащане и сроковете за всяка вноска;
• срокът за завършване на строителството и предаване на имота;
• последиците при забавяне – както от ваша, така и от страна на инвеститора.

Когато сроковете са формулирани общо, без конкретни дати или обвързване с реални етапи, рискът от разминавания се увеличава.

Промени в площта и общите части

При новото строителство е възможно на финала да има минимални разлики в квадратурата спрямо първоначалния архитектурен проект. Затова в договора обикновено се включват клаузи, които описват допустимите отклонения.

Важно е да знаете:

• какво се случва, ако площта се окаже по-голяма или по-малка;
• при какъв процент разлика имате право да искате корекция на цената;
• какво става, ако се променят общите части или общите помещения.

Добра практика е тези клаузи да бъдат прегледани от юрист, който има опит с сделки с недвижими имоти.

Покупка „на зелено“ за собствен дом и за инвестиция – не е едно и също

Когато купувате за себе си, акцентът е върху квартала, удобствата, бъдещото усещане за дом. Готови сте да чакате, да избирате внимателно довършителните работи и да мислите в по-дългосрочен план.

Когато купувате с цел отдаване под наем или препродажба, фокусът се измества към:

• очаквана доходност;
• ликвидност – колко лесно ще продадете или отдадете имота;
• конкурентоспособност спрямо други нови сгради във Варна;
• потенциал за поскъпване след завършване.

И в двата случая може да е полезно да сравните имот на зелено с вече готови оферти чрез търсене на имот във Варна. Така ще видите реалните цени на завършените жилища и ще прецените дали предимството в цената оправдава чакането и поетия риск.

Ролята на професионалния брокер при покупка „на зелено“ във Варна

Покупката на зелено е сделка, в която подробностите имат голямо значение. Професионален брокер, който ежедневно работи с ново строителство във Варна, може да ви спести много време и да ви предпази от прибързани решения.

Той може да ви помогне да:

• сравните няколко нови проекта в различни квартали;
• прецените реалното съотношение между цена, локация и качество;
• проверите основните параметри на инвеститора и проекта;
• преминете през целия процес – от оглед през предварителен договор до окончателния акт.

Когато комбинирате професионалната помощ с собствената си преценка и разумен подход към риска, покупката „на зелено“ може да се превърне в добре обмислена инвестиция в бъдещия ви дом или имот под наем.

Обобщение – кога покупката „на зелено“ във Варна е добра идея

Покупката на имот „на зелено“ във Варна не е нито идеално решение за всички, нито задължително опасност. Тя е възможност, която работи добре, когато:

• избирате внимателно инвеститора и проекта;
• имате ясна финансова стратегия;
• договорът е детайлен и защитен;
• приемате, че има време за чакане и известна доза непредвидимост.

Ако това отговаря на вашия профил и планове, имотът на зелено може да ви даде достъп до ново, съвременно жилище във Варна на по-добра цена и с възможност да го направите точно такъв, какъвто го виждате в мечтите си.