Колко реално струва покупката на имот във Варна: разходите отвъд цената
Когато купувачите изчисляват бюджета си за имот, обикновено спират до цената в обявата. Истинската сметка обаче включва и редица допълнителни разходи — данъци, такси, комисиони, разноски по кредита и плащания след самата сделка. Ако не сте ги предвидили предварително, могат да ви изненадат в най-неподходящия момент — например точно в деня пред нотариуса, когато вече не остава време за преговори или отлагане. Ето какви видове разходи съпътстват покупката на имот във Варна, за да планирате реалистично, а не само „на цената от обявата“. Целта не е да ви уплашим с дълъг списък, а да седнете на масата за сделка подготвени, без изненади в последния момент.
- Местен данък за придобиване на имота
- Нотариални такси и такса за вписване
- Комисиона на агенцията за недвижими имоти
- Разходи, свързани с ипотечния кредит, ако купувате с финансиране
- Допълнителни разходи при чуждестранни купувачи
- Разходи след сделката — партиди, данъци, поддръжка, обзавеждане
Местен данък за придобиване на имота
При всяка сделка с имот се дължи местен данък за придобиване. Размерът му се определя от общината, в която се намира имотът, и зависи от данъчната оценка, а не от цената, вписана в договора. Няма фиксирана цифра, която да намерите предварително в интернет и да разчитате на нея — правилата се различават по общини и могат да се променят. Затова е добра практика да поискате изчисление от нотариуса или от агенцията, преди да подпишете каквото и да било, вместо да разчитате на приблизителни очаквания. Данъкът се плаща еднократно, при прехвърляне на собствеността, и сумата трябва да е налична в деня на сделката — не по-късно.
Нотариални такси и такса за вписване
Нотариалната такса се определя по тарифа и зависи от материалния интерес по сделката — тоест от стойността, върху която се изчислява, а тя невинаги съвпада с продажната цена. Освен самата такса за изповядване на сделката, се дължи и отделна такса за вписване на прехвърлянето в имотния регистър. И двете се плащат в деня на сделката при нотариуса, така че сумите трябва да са налични предварително — в брой или по сметка. Ако купувате с ипотечен кредит, нотариалните разходи обикновено нарастват допълнително, защото договорът за ипотека се изповядва като отделно нотариално действие.
Комисиона на агенцията за недвижими имоти
Комисионата на агенцията е разход, който купувачите понякога подценяват, макар че не е изненада, когато условията са уговорени ясно от самото начало. Те — кой я дължи и в какъв размер — се уговарят преди да започне огледът на имоти, не в последния момент. Добрата агенция ви пести пари на други места: при преговорите за цената, при проверката на документите, при координацията с нотариус и банка. Ако все още обмисляте с кого да работите, статията как да изберем брокер може да ви помогне да прецените какво да очаквате от добра агенция.
Разходи, свързани с ипотечния кредит
Ако купувате с банково финансиране, ипотеката носи собствен пакет от разходи — отделно от лихвата по кредита. Банката обикновено изисква независима оценка на имота, която се заплаща отделно, а понякога иска и повторна оценка, ако процесът по одобрение се проточи. Има такси за разглеждане и обработка на кредита, а много банки изискват и застраховки — на имота и понякога на живота на кредитополучателя — като условие за отпускане на заема. Тези застраховки обикновено се подновяват ежегодно, така че не са еднократен разход, а повтарящ се ангажимент през целия срок на кредита. Към това се добавя нотариалната такса за учредяване на ипотеката, за която стана дума по-горе. Тези суми се дължат в различни моменти от процеса — някои преди одобрението, други в деня на сделката — затова е важно да поискате от банката пълен списък предварително, а не да го научавате на части. Повече за самия процес по кандидатстване ще намерите в Ипотечен кредит – какво трябва да знаем.
Допълнителни разходи при чуждестранни купувачи
Варна е град с траен интерес от чуждестранни купувачи, а Varna Home Center работи редовно с клиенти извън България. За тях се добавят разходи, които местните купувачи рядко срещат: превод на документи, легализация на пълномощни, издадени в чужбина, а понякога и присъствие на заклет преводач при самото изповядване на сделката, ако купувачът не владее български. Ако сделката се провежда чрез пълномощник, самото пълномощно също носи нотариални разходи, независимо дали е издадено у нас или в чужбина. Понякога се налага и превод на банкови документи, ако финансирането идва от чуждестранна институция, а координацията между две държави отнема повече време — и понякога изисква повторни куриерски или административни разходи. Тези детайли е добре да се уточнят с агенцията още в началото, за да не изникнат в последния момент пред нотариуса.
Разходи след сделката
Плащанията не спират в деня на нотариалния акт. Веднага след покупката трябва да прехвърлите партидите за електроенергия и вода на свое име, обикновено срещу такса за услугата, а понякога се налага и депозит към доставчика. Ежегодно се дължат данък сгради и такса за битови отпадъци към общината — независимо дали живеете в имота, отдавате го под наем или стои празен. Ако имотът е в затворен комплекс или сграда с етажна собственост, се добавя и такса за поддръжка на общите части — асансьор, охрана, озеленяване, а понякога и еднократна вноска във фонд „Ремонт и обновяване“ при по-стари сгради. Накрая, почти всеки нов собственик отделя средства за освежаване, ремонт или обзавеждане, дори когато имотът е в добро състояние — просто защото вкусовете и нуждите на новия обитател рядко съвпадат напълно с тези на предишния. Добре е този буфер да е планиран отделно от бюджета за самата покупка, а не да се търси в последния момент.
Как да си направите реална сметка предварително
Най-сигурният начин да избегнете изненади е да поискате ориентировъчна разбивка на всички разходи, преди да подпишете предварителен договор — не след това. Добрата агенция познава практиката на местните нотариуси и банки и може да ви даде реалистична представа още на етап оглед, вместо да ви остави да смятате сами в последния момент. Планирайте бюджет с известен резерв над цената на имота — именно за тези съпътстващи разходи, а не само за самата покупна цена. Ако все още преговаряте за цената, статията как да свалим цената при покупка може да ви помогне да освободите бюджет точно за тях. А когато сте готови да видите какво предлага пазарът, разгледайте актуалните ни предложения.
Всеки от изброените разходи зависи от конкретния имот, начина на плащане и обстоятелствата по сделката — затова не разчитайте на цифри, чути от познат или прочетени онлайн. Консултирайте се с юрист, нотариус или счетоводител за точната сметка във вашия случай. Екипът на Varna Home Center с удоволствие ще ви помогне да я направите още преди да сте избрали имота — свържете се с нас за реалистична представа за пълните разходи по вашата покупка.