Чеклист за купувача: задължителни документи при покупка на имот във Варна

Защо чеклистът с документи е задължителен за всеки купувач

Покупката на имот във Варна е една от най-големите сделки в живота на един човек. Цената, локацията и състоянието на жилището са важни, но истински ключовото е дали документите са изрядни. Грешка или пропуск тук може да означава блокирана сделка, проблеми с банка, неочаквани стари дългове или дори спор за собственост.

Добре структуриран чеклист с документи ви дава спокойствие. Знаете какво да поискате от продавача, какво да проверите с нотариуса и какво да подготвите от своя страна. Така вместо да разчитате „на доверие“, стъпвате на ясни факти и официални документи.

Основни документи за собственост и тежести

Първата група документи доказва кой е собственик на имота и дали върху него има тежести – ипотеки, възбрани, висящи съдебни спорове.

Нотариален акт или друг документ за собственост

Нотариалният акт е основният документ, който доказва, че продавачът е действителният собственик. При някои имоти може да има и други видове документи – договор за продажба от община/държава, съдебно решение, делба и т.н. Важно е: продавачът да ви предостави копие; да се видят всички предишни прехвърляния; да се провери дали описанието на имота съвпада с реалността (квадратура, идентификатор, етаж).

Често при по-стари имоти има повече от един документ – например първоначален акт за собственост и последваща делба. Всички те трябва да бъдат показани на нотариуса за пълна проверка.

Удостоверение за тежести

Удостоверението за тежести се издава от Агенцията по вписванията и показва дали имотът има вписани ипотеки, възбрани, искови молби или други ограничения. Добре е да се извади непосредствено преди сделката, за да е актуално към датата на подписване.

В него се виждат: вписани ипотеки към банки или други кредитори; възбрани от съд или публични изпълнители; започнати съдебни спорове за имота. Ако в удостоверението има вписани тежести, трябва ясно да се уточни как ще бъдат заличени – например със средствата от сделката или предварителни плащания към банката.

Скица или схема от кадастъра

За имоти в урбанизирани територии се издава схема от кадастралната карта и кадастралните регистри. За парцели – скица на поземлен имот. В тези документи са описани границите, идентификаторът, площта и предназначението.

Важно е: данните в скицата/схемата да съвпадат с данните в нотариалния акт; да няма явно несъответствие в квадратурата или предназначението (например жилище, а по кадастър – ателие/офис); за парцели – да се види дали има ограничения, сервитути или режими.

Данъчни и общински документи

Втората група документи показва дали имотът е изряден към общината и дали няма стари неплатени задължения, които да ви застигнат след покупката.

Данъчна оценка на имота

Данъчната оценка се издава от общината по местонахождение на имота и е задължителна за сделката. В нея се посочва официалната данъчна стойност, която служи и за база при изчисляване на някои такси и данъци.

Необходимо е: данъчната оценка да е издадена на името на текущия собственик; адресът, идентификаторът и описанието на имота да съвпадат с останалите документи; документът да е валиден към датата на сделката (има срок на валидност).

Удостоверение за липса на задължения към общината

Общината може да издаде удостоверение дали за имота има неплатен данък сгради и такса смет. Тези задължения по принцип следват собственика, но на практика при прехвърляне е важно да е ясно кой какво дължи.

Добра практика е: продавачът да погаси всички стари задължения преди сделката; в нотариалния акт да се отбележи, че имотът се прехвърля без задължения към общината към момента на продажбата; при нужда да се договори приспадане от цената, ако купувачът поеме някакви стари задължения.

Документи според вида и статута на имота

Различните видове имоти изискват допълнителни документи. Жилище в нова сграда, стар апартамент в етажна собственост и парцел извън града не се подготвят по един и същ начин.

Жилище в етажна собственост

Освен основните документи е полезно да се видят и: протоколи от общи събрания (ако има взети важни решения – саниране, големи ремонти, кредити); удостоверение или декларация от домоуправител/управител на етажната собственост за липса на неплатени такси от страна на продавача; документ за право на ползване/собственост върху мазе, таван, паркомясто, ако са описани отделно.

Това помага да разберете реалното състояние на сградата – дали ви очакват предстоящи големи ремонти и има ли натрупани задължения, които могат да създадат напрежение със съседите.

Ново строителство и имот „на зелено“

При ново строителство задължително се проверяват: Разрешение за строеж; Акт 14 (груб строеж), Акт 15 и Акт 16 (разрешение за ползване), според етапа; договорите между инвеститор и строител; строителните книжа и одобрените проекти.

Ако купувате имот „на зелено“ или в сграда без Акт 16, е критично да знаете какви са сроковете за завършване, какви гаранции се дават и какво точно купувате – право на строеж, идеална част от парцела, бъдещ обект. В такъв случай участието на опитен брокер и юрист не е препоръка, а почти задължително условие.

Земеделски имоти и парцели

При парцели и земеделска земя се гледат допълнително: предназначение и начин на трайно ползване; наличие на регулация; има ли започната процедура по промяна на предназначението; сервитути (например за електропроводи, водопроводи, пътища).

Тук скицата от кадастъра и документите от общината са особено важни, защото определят какво реално може да се строи или използва върху имота.

Документи от страна на купувача

Освен да изискате документите на имота и продавача, и вие като купувач трябва да подготвите свой комплект.

Лични документи и семейно положение

За самата сделка ще са необходими: лична карта; документи за семейно положение – ако сте в брак, сделката обикновено се сключва със съгласието и участието на съпруга/съпругата; при режим на разделност или брачен договор – съответните документи, които го доказват.

Ако част от покупната цена идва от дарение или наследство, понякога се изискват удостоверения за произхода на средствата, особено при по-големи суми и банково финансиране.

Банков кредит и допълнителни документи

Ако купувате имота с ипотечен кредит, банката ще поиска собствен пакет документи: удостоверения за доходи; трудов договор или други доказателства за доход; допълнителна оценка на имота от лицензиран оценител; понякога – застраховка на имота и животозастраховане на кредитополучателя.

Добър подход е да започнете с предварително одобрение от банка, преди да стигнете до окончателен избор на имот. Така ще знаете с какъв реален бюджет разполагате и какви срокове трябва да спазите между предварителен и окончателен договор.

Как да организираме чеклиста на практика

За да не пропуснете важен документ, е удобно да групирате всичко в няколко основни категории и да отбелязвате кое вече е готово. Един практичен вариант е да разделите списъка така:

• документи за собственост и тежести (нотариален акт, удостоверение за тежести, скица/схема, евентуални стари договори и решения);
• данъчни и общински документи (данъчна оценка, удостоверения за липса на задължения, такси за вход/комплекс);
• специфични документи според вида на имота (акт 16, протоколи от общи събрания, документи за паркоместа, прилежащи помещения, сервитути);
• документи от страна на купувача и банката (лични документи, доказани доходи, предварително одобрение за кредит).

Този тип структуриран чеклист можете да обсъдите и с брокер или нотариус и при нужда да допълните със специфични точки за конкретния имот.

Най-чести грешки на купувачите, свързани с документите

Дори внимателни купувачи понякога допускат типични грешки. Една от тях е да се подценява удостоверението за тежести – да се разчита само на уверенията на продавача, че „няма проблеми“. Друга е да се бърза с подписването на предварителен договор, преди юрист да прегледа документацията и условията за плащане.

Често срещан пропуск е и липсата на яснота за общите задължения – такси за вход, стари сметки за ремонт на покрив, предстоящи санирания. Тези разходи може да не са официално записани като тежест върху имота, но реално да ви очакват веднага след сделката.

Важно е да не се разчита само на „чисто усещане“. Документите трябва да бъдат проверени и разбрани. Ако нещо не ви е ясно, не се колебайте да задавате въпроси – на брокера, нотариуса или адвоката, който ви консултира.

Как помагат професионален брокер и нотариус

При покупка на имот във Варна е трудно и рисковано да минавате сами през всички детайли. Професионален брокер, който работи ежедневно с подобни сделки, знае кои документи са задължителни, какви допълнителни проверки да предложи и кои ситуации са сигнал за внимание.

Чрез платформата за търсене на имот във Варна можете да откриете подходящи оферти, а след това да използвате експертната помощ на брокер, за да се структурира правилно цялата процедура – от огледите до окончателния нотариален акт. Нотариусът от своя страна проверява тежестите, законността на документите и гарантира, че сделката се вписва коректно.

Когато тези две професионални страни работят в синхрон с вас като купувач, рискът от пропуски в документацията значително намалява.

Обобщен чеклист за документи преди сделката

Преди да стигнете до нотариалната зала, минете през обобщен чеклист и отметнете всяка точка:

• проверен нотариален акт и всички предходни документи за собственост;
• извадено актуално удостоверение за тежести от Агенцията по вписванията;
• налична и проверена скица/схема на имота от кадастъра;
• валидна данъчна оценка на имота на името на продавача;
• удостоверения или справки за липса на неплатени данъци и такси към общината;
• при етажна собственост – информация за такси, ремонти и евентуални задължения към входа или комплекса;
• при ново строителство – Разрешение за строеж, актове 14/15/16 и договор с инвеститора;
• подготвени лични документи и документи за семейно положение на купувача;
• при ипотечен кредит – предварително одобрение, готовност на банката и изисканите от нея документи за имота;
• предварителният договор е прегледан от специалист и условията за плащане са ясни и приемливи.

Когато всяка от тези точки има „✓“ до себе си, влизате в сделката далеч по-спокойни. Имотът вече не е просто хубав апартамент или къща, а юридически изряден актив, който наистина става ваш – без скрити изненади в документите.