Скрити дефекти при покупка на имот: какво да проверим при оглед?

Какво всъщност са „скрити дефекти“?

Когато купувате жилище, виждате стените, пода, дограмата, гледката. Но под тази видима част често се крие друга реалност – стари тръби, амортизирани инсталации, влага в стените, износена конструкция, проблеми със съседите или незаконни преустройства. Точно тези проблеми наричаме „скрити дефекти“.

Скрити дефекти са онези недостатъци на имота, които не се виждат на пръв поглед при нормален оглед, но съществено влияят върху годността му за обитаване или върху стойността му. Те могат да се проявят месеци след сделката – течове, напукани стени, влага, проблеми с канализацията, електрически аварии.

Задачата на купувача е да намали риска до минимум. Няма как да имате пълна гаранция, но системният подход, внимателният оглед и подкрепата на опитен брокер значително намаляват вероятността за неприятни изненади.

Най-честите скрити дефекти в апартамент

В различните сгради проблемите са различни, но има няколко групи дефекти, които се появяват най-често.

Често срещани скрити дефекти са:

• Влага и мухъл – особено по външни стени, ъгли, зад мебели, в бани и по тавани.
• Старо ВиК – ръждясали тръби, „залепени“ ремонтни решения, чести течове в сградата.
• Електроинсталация – слабо окабеляване, липса на защитни автоматични прекъсвачи, „връзки“ извън стандарт.
• Напукани плочи и конструкция – пукнатини по стени, тавани и плочи, които може да сочат по-сериозни проблеми.
• Шум и вибрации – от съседи, улица, заведения или инсталации в сградата (асансьор, вентилации).
• Незаконни преустройства – съборени носещи стени, усвоени тераси, промяна на предназначението без разрешение.

Всеки от тези проблеми може да изисква сериозен ресурс за отстраняване, а понякога – да ограничи възможността да ползвате или да финансирате имота с кредит.

Как да разпознаем проблемите по време на оглед

Огледът не е просто „да видим дали ни харесва“. За купувача той е шанс да събере максимално много информация за реалното състояние на имота. Ето защо е важно да не бързате и да разглеждате внимателно всяко помещение.

По време на оглед обърнете внимание на следните сигнали:

• петна по тавана и стените – особено по ъгли, около комини и мокри помещения;
• миризма на влага или плесен, дори да не виждате петна;
• отлепени тапети или ламинат, изкривени первази;
• напукани фуги в банята, следи от чести ремонти по плочките;
• трептене на осветлението, разклонители и контакти, които изглеждат „добавяни“ впоследствие;
• шум от съседи или улицата при затворени прозорци – стойте поне 5–10 минути и просто слушайте;
• следи от предишни течове по стълбището или в мазетата.

Полезно е да правите огледи по светло и, ако е възможно, в различно време от деня – например веднъж през деня и веднъж привечер. Така ще усетите реалния шум, осветеност и трафик.

Технически оглед – защо си струва

Когато става дума за сериозна инвестиция, професионалният технически оглед е разумен ход. Това означава да ангажирате инженер или специалист по строителство, който да разгледа имота и общите части и да даде експертно мнение за състоянието му.

Такъв специалист може да прецени:

• състоянието на конструкцията и видимите носещи елементи;
• общото състояние на ВиК и ел. инсталациите;
• качеството на дограма и изолация;
• възможностите за преустройство и рисковете, свързани с него.

Разходът за подобна услуга е малък в сравнение с проблемите, които може да предотврати. Особено при по-стари сгради или при имоти, за които имате съмнения, професионалният поглед е ценен.

Правни аспекти при скрити дефекти

Българското законодателство защитава купувача, ако след покупката се установят скрити дефекти, за които той не е бил информиран и които са съществували към момента на сделката. В определени срокове купувачът има право да претендира:

• отстраняване на дефекта за сметка на продавача;
• намаляване на цената;
• разваляне на договора при тежки случаи.

На практика подобни спорове са сложни и често изискват експертизи и съдействие от адвокат. Затова е много по-разумно да се подходи превантивно – внимателни огледи, техническа експертиза, въпроси към продавача, разговор със съседите.

Кога ролята на брокера е ключова

Опитният брокер на недвижими имоти не е строителен инженер, но познава типовете сгради, често срещаните проблеми и сигналите, които будят подозрение.

Професионален екип като Varna Home Center може да ви помогне да:

• зададете правилните въпроси към продавача;
• проверите историята на имота – предишни сделки, известни проблеми;
• организирате допълнителни огледи при съмнение за влага или конструктивни дефекти;
• прецените дали цената е адекватна спрямо състоянието на имота.

Когато използвате платформата „Търси имот“, получавате не просто достъп до актуални оферти във Варна, а и възможност да работите с брокери, които ежедневно следят пазара и знаят кои типове сгради крият повече риск.

Как да намалим риска от скрити дефекти – практичен подход

Рискът никога не може да бъде сведен до нула, но може да бъде значително намален, ако подходите систематично:

• правете огледи по светло и не бързайте;
• въпросите за ремонти, течове и оплаквания от съседите задавайте директно;
• огледайте общите части и мазетата – там често личат проблемите със сградата;
• обмислете технически оглед при съмнение или при по-голяма инвестиция;
• консултирайте документите с юрист, преди да подпишете предварителен договор.

Когато комбинирате вашето внимание с опита на агенция като Varna Home Center, покупката на имот става много по-сигурен процес.