Покупка на имот с наемател вътре – кога е добра идея и кога не?

Все по-често на пазара се появяват оферти за продажба на имот с наемател вътре – апартамент, който вече се отдава дългосрочно, офис със съществуващ договор за наем или гараж, който се ползва от текущ наемател.

За част от купувачите това звучи като чудесна възможност – „купувам готова инвестиция и от първия ден имам доход“. За други мисълта да „наследят“ чужди наемни отношения е по-скоро притеснителна.

Истината е, че покупката на имот с наемател може да бъде отлична сделка, но само ако е добре обмислена. Важно е да разберете какви права запазва наемателят, какви задължения поемате вие като нов собственик и в кои случаи рискът надвишава потенциалната полза.

Какво юридически означава покупка на имот с наемател

Когато купувате имот с действащ договор за наем, в повечето случаи вие „влизате в обувките“ на стария собственик. Тоест, не започвате от нулата, а продължавате съществуващото правоотношение.

Наемателят има валиден договор, който му дава право да ползва имота до определен срок при конкретни условия – наемна цена, депозит, срок за предизвестие, възможност за прекратяване. Вие не можете просто да „обявите“, че договорът вече не важи, защото имотът е сменил собственика си.

Затова още в началото е важно:

• да получите копие от действащия договор за наем;
• да проверите сроковете, клаузите за прекратяване и евентуални специални условия;
• да видите как и какво е платено до момента – депозит, предплатени наеми и др.

Добра практика е договорът за наем и статутът на наемателя да се обсъдят и в нотариалния акт, за да няма съмнение какво точно „наследявате“ като нов собственик.

Какви са основните сценарии на пазара

В практиката се срещат няколко основни варианта на покупка на имот с наемател:

• Имот, отдаден на добросъвестен дългосрочен наемател, който плаща редовно и желае да остане.
• Имот с наемател, който е коректен, но договорът му изтича скоро и не е ясно дали ще се поднови.
• Имот с проблемен наемател – забавя плащания, нарушава реда, има оплаквания от съседи.
• Имот, в който живее наемател на по-нисък от пазарния наем, сключен преди години.

Във всеки от тези сценарии една и съща сделка може да бъде или чудесна възможност, или източник на главоболия. Затова трябва да гледате не само имота, но и „профила“ на наемателя и съдържанието на договора.

Кога покупката на имот с наемател вътре е добра идея

Покупката на имот с наемател може да бъде много изгодна, особено ако търсите инвестиция, а не жилище за лично ползване. В някои случаи това дори е по-добър вариант от празен имот, защото получавате „готов бизнес модел“ – имот плюс доход.

Добра идея е да купите имот с наемател, когато:

• търсите инвестиционен имот, а не дом за лично живеене;
• наемателят има история на редовни плащания и добри отношения със собственика;
• договорът за наем е ясен, писмен и добре структурирано описва права и задължения;
• наемната цена е близка до текущите пазарни нива (или може умерено да се актуализира в разумен срок);
• имотът се намира в район с устойчиво търсене на наеми – например във Варна близо до университети, бизнес зони или централни части;
• собственикът предоставя прозрачна информация за платени депозити, ремонти и състояние на жилището;
• има възможност за плавен преход – купувачът се запознава с наемателя, изясняват се основни очаквания и правила.

В такъв вариант вие на практика купувате:
имот с доказана ликвидност + наемател, който вече е „тестван“ във времето.

Кога покупката с наемател вътре е по-скоро риск

Има и ситуации, в които наличието на наемател е предупредителен знак, а не предимство.

Рисковете може да са свързани както с поведението на наемателя, така и с лошо изготвен договор или неясни отношения между страните до момента.

Покупката с наемател вътре е по-скоро лоша идея, когато:

• имате нужда да ползвате имота за себе си в кратък срок (например до няколко месеца);
• договорът за наем е дългосрочен и не ви дава лесен механизъм за прекратяване;
• наемателят е с история на просрочия или конфликти – жалби от съседи, жалби към домоуправителя и др.;
• договорът е сключен само устно или с много общи формулировки;
• наемната цена е силно под пазарната и няма ясен план за актуализация;
• има данни за увреждане на имота – занемаряване, непозволени преустройства, отказ от достъп при необходим ремонт;
• собствениците се оплакват от постоянни спорове, но търсят „бърза продажба“, вместо да решат проблема.

В тези случаи може да се окаже, че купувате не толкова „готова инвестиция“, колкото проблем, който друг просто ви прехвърля.

Влияе ли наличието на наемател върху цената на имота

Цената винаги зависи от комбинация от фактори – локация, състояние, тип строителство, търсене в района. Наличието на наемател понякога е плюс, понякога – минус.

Ако имотът е в добро състояние, договорът за наем е коректен, наемната цена е адекватна, а наемателят – стабилен, това може да бъде аргумент за по-малък коментар в цената, защото купувате актив, който реално генерира доход от ден първи.

Ако обаче наемната цена е ниска, договорът е неудобен, а наемателят – проблемен, това трябва да се отрази в цената. Логично е да изисквате отстъпка, с която да „компенсирате“ времето и ресурсите, необходими за нормализиране на ситуацията.

Добър подход е да направите проста сметка:

• какъв би бил пазарният наем за този имот, ако беше свободен;
• какъв наем реално се плаща сега;
• за какъв период сте „заключени“ по текущия договор.

Разликата между потенциален и реален доход може да бъде силен аргумент при преговори.

Какво да проверите в договора за наем преди да купите имота

Договорът за наем е основният документ, който ще определя отношенията ви с наемателя след покупката. Затова прегледът му не е формалност, а задължителна стъпка.

Обърнете внимание на няколко ключови момента:

• Срок на договора – определен или безсрочен, има ли клауза за автоматично подновяване.
• Размер на наема – как се плаща, в какъв срок, има ли описан механизъм за актуализация.
• Депозит – платен ли е, в какъв размер, как и кога се връща.
• Разноски – кои са за сметка на наемателя и кои за сметка на собственика (такса вход, дребни ремонти, larger ремонти).
• Предизвестие – в какъв срок и по какъв начин може да се прекратява договорът от двете страни.
• Забрани и ограничения – поднаем, домашни любимци, преустройства, търговска дейност и др.

При по-сложни случаи е добра идея договорът да бъде прегледан от юрист, за да сте сигурни, че разбирате всички последици и възможни сценарии.

Какво се случва, ако искате имота за лично ползване

Някои купувачи първоначално приемат наемателя, но планират след време да ползват имота за себе си или за близък роднина.

Тук ключови са: срокът на договора, клаузите за прекратяване и коректната комуникация.

Ако договорът е безсрочен с разумен срок на предизвестие и наемателят е коректен, често може да се постигне договореност – например за изнасяне след няколко месеца, което да ви позволи да планирате ремонт и преместване.

Ако договорът е дългосрочен, със сериозни неустойки, а наемателят няма желание да напуска, може да се окажете в ситуация, в която няколко години не можете да ползвате имота по начина, по който сте планирали.

Затова, ако целта ви е лично ползване в кратък срок, е разумно или:

• да не купувате имот с наемател вътре, или
• изрично да уредите в нотариалните документи, че продавачът се задължава да предаде имота свободен от наематели до определена дата.

Покупка с наемател и финансиране с банков кредит

От гледна точка на банката имот с наемател вътре не е проблем – ипотеката се учредява върху самия имот, а не върху наемното правоотношение.

В някои случаи дори може да бъде плюс, защото:

• имате доказуем наемен доход, който да подпомогне обслужването на кредита;
• можете да представите договора за наем и история на плащанията като допълнителна информация.

Важно е обаче да не надценявате този доход – винаги мислете консервативно:

• какво се случва, ако наемателят реши да напусне;
• има ли търсене за подобни имоти в района;
• колко време би отнело да намерите нов наемател при разумен наем.

Не е добра идея да поемате твърде голям кредит, разчитайки, че „наемателят ще го изплаща“. Винаги планирайте така, че семейството ви да може да поеме вноската, дори при временна липса на наемател.

Как да подходите към самия наемател като бъдещ собственик

Освен юридическата страна има и чисто човешка. Наемателят също има притеснения – нов собственик, нови очаквания, евентуални промени.

Добрият подход включва:

• представяне – запознайте се с наемателя, обяснете му спокойно, че продължавате договора;
• яснота – кажете какви са плановете ви за имота в следващите месеци и години;
• подреденост – уточнете къде и как ще се плаща наемът, как ще се комуникират дребни ремонти и проблеми;
• уважение – запазете рамките на договореното, не променяйте внезапно условията и не създавайте усещане за несигурност.

Добрата комуникация може да превърне първоначално „наследен“ наемател в лоялен и коректен партньор за години напред.

Ролята на професионалния брокер при сделки с имот и наемател

Сделките с имот, в който има наемател, изискват малко повече внимание от стандартна покупка. Освен обичайните въпроси за състоянието на имота и цената, трябва да се вземат предвид и договори, хора, срокове, очаквания.

Професионален брокер, който ежедневно работи с имоти под наем и с продажби във Варна, може да помогне да:

• получите реална картина за пазарния наем на подобни имоти;
• прецените доколко условията по текущия договор са адекватни;
• структурирате сделката така, че да защитите интересите си и като купувач, и като бъдещ наемодател;
• съгласувате очакванията между вас, продавача и наемателя.

Чрез страницата за търсене на имоти на Varna Home Center можете да филтрирате офертите според това дали имат наемател, тип имот и район, а при нужда – да получите съдействие от екип, който познава добре и пазара на продажби, и пазара на наеми.

Заключение: кога „наследеният“ наемател е актив, а кога – проблем

Покупката на имот с наемател вътре не е автоматично нито добра, нито лоша идея. Тя е добра, когато съвпада с целта ви – инвестиция с доходност – и когато договорът, наемателят и имотът са в баланс помежду си.

Тя е рискована, когато:

• ви трябва имот за лично ползване в кратък срок;
• договорът за наем е небалансиран или неясен;
• наемателят има проблемна история.

Ако подхождате систематично – преглеждате документи, говорите с наемателя, консултирате се с професионалисти – имотът с наемател може да се окаже именно онзи „готов работещ актив“, който търсите. Ако пренебрегнете тези стъпки, лесно може да влезете в ситуация, в която квадратните метри са ваши, но контролът върху имота – не напълно.