Етажна собственост и жилищен комплекс от затворен тип
В България населението живее предимно в големите градове. Съсредоточаването на много хора на територията на едно населено място води до необходимостта от удовлетворяване на жилищните им нужди. Строят се предимно многофамилни жилищни сгради, в които живеят десетки, а понякога и стотици семейства. Същото се отнася и до нежилищните сгради – бизнес имотите.
Всеки недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда, има свой собственик, а понякога и повече от един, но всяка сграда има общи части, предназначени за ползване от всички живущи. Тези така наречени общи части са съсобствени между всички собственици на самостоятелни обекти в сградата, а отговорността за поддръжката им също е обща.
С оглед спецификата на обществените отношения по управлението и поддържането на етажната собственост, е възникнала необходимостта от това те да бъдат регламентирани по траен начин, а именно чрез закон. Основният закон регламентиращ тези отношения е Законът за управление на етажната собственост, а за неуредени с този закон въпроси се прилага Законът за собствеността.
Тук е мястото да уточним, че за управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три на брой и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на законът за собствеността, а във всички останали случаи – законът за управление на етажната собственост.
Кога възниква етажната собственост и от кой момент започват правата и задълженията
Този особен режим на собственост има своя генезис/своя произход, не исторически или законодателен, а индивидуален такъв. Според действащото законодателство и трайната съдебна практика, етажната собственост възниква по право в момента, в който някой отделните обекти в сградата са били придобити от лица, различни от първоначалния собственик и са станали собственост на тези лица. От този момент те са станали собственици и на общите части.
Моментът на придобиване на обекта и значението му за етажната собственост
Кога обаче e моментът, в който се придобива собствеността върху самостоятелният обект, предмет на придобиване, чрез прехвърлителна сделка? Пазарът на имоти е много гъвкав и динамичен, а с това и сключваните сделки биват най-разнообразни. Най-ранният момент, в който може да възникне етажна собственост в сграда е този, в който правото на строеж се трансформира в право на собственост върху сградата или самостоятелни части от нея, тоест, когато се изгради сградата на степен „груб строеж“.
Често, с цел постигане на най-добра цена, хората купуват не недвижим имот, а право на строеж на обект – така наречената покупка „на зелено“. Както вече описахме, това право се трансформира в собственост при изграждане на сградата на степен „груб строеж“. Тази степен на готовност на сградата се постига, когато са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или с различна степен на изпълнени довършителни работи или казано по друг начин, когато сградата има Акт Образец 14 – акт за приемане на конструкцията.
Последици от възникването на етажната собственост: права и отговорности за общите части
Така, с възникване на етажната собственост, възникват и множество права и задължения, както за собствениците на обекти в нея, така и за техните ползватели и обитатели. Тук е мястото да направим едно много важно разграничение. Законът за управление на етажната собственост не се прилага по отношение на управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип.
Какво е жилищен комплекс от затворен тип и как се управляват общите части в него?
Жилищните комплекси от затворен тип са все по срещани и предпочитани от хората за при избор на имот за техен дом. Това е така, тъй като в повечето случаи те разполагат с облагородени външни пространства – общи за ползване от всички собственици, контролиран достъп, чрез охрана, портиер, бариери и т.н., често има хубави детски площадки, а понякога и басейни, фитнеси и „спа“ зони.
Обслужващи обекти и инфраструктура в комплекса: собственост, ползване и поддръжка
Тези обекти с обслужващо предназначение в повечето случаи остават в собственост на инвеститора, а собствениците на самостоятелни обекти в сградата/сградите не притежават идеални части от земята, а само право на строеж /суперфициарни собственици/. Купувайки от инвеститора самостоятелни обекти в сграда, изградена на територията на комплекса, новите собственици не придобиват собственост върху построените в комплекса обекти с обслужващо предназначение, но те остават общи за ползване.
Тези допълнително построени обслужващи основната сграда обекти се нуждаят от специфична и непрекъсната поддръжка. Какъв е статутът на тези обекти и съоръжения е въпрос, който трябва да бъде обследван във всеки отделен случай, като се вземе под внимание проектната документация за комплекса и спецификата на съответните обекти.
Съдебна практика: ползване на терена и инфраструктурата от суперфициарните собственици (решение от 2024 г.)
Често, дискусионни между съсобствениците въпроси биват разрешавани, чрез постановяването на съдебно решение, включително от Върховен касационен съд на Република България. Такова има и по този въпрос и е постановено през 2024 г. При разрешаването на възникнал спор за правото на собственик на самостоятелен обект да използва необезпокоявано изградената в комплекса инфраструктура, върховният съд е приел, че носителите на правото на строеж могат да ползват терена, доколкото това е необходимо да използват обекта си на собственост.
В това право се включва и правото на суперфициарните собственици на ползване и на елементите и съоръженията, които са принадлежност по смисъла на чл. 98 ЗС към сградите – етажна собственост, в които се намира обектът, а принадлежността следва главната вещ. Такива елементи, съставляващи принадлежност към обектите от етажната собственост, са озеленените площи, алеите, парковото осветление, детските площадки, басейните, които не отговарят на изискванията за самостоятелен обект на правото на собственост по пар. 5, т. 68 б. „а“ ЗУТ, и други подобни. До тези съоръжения етажните собственици следва да имат достъп в зависимост от това какво решение за начина на поддържането и използването им е взело общото събрание.
Кога алеи, озеленяване, осветление и басейн са „принадлежност“ към етажната собственост
Тоест, за всеки отделен случай е необходимо да се направи преценка дали се касае за елементи, съставляващи принадлежност към обектите от етажната собственост или не. При преценката дали определено съоръжение от вертикалната планировка е принадлежност към сградите – етажна собственост или е самостоятелен обект на правото на собственост, следва да се изхожда от нормативните изисквания за изграждане на съответния самостоятелен обект на правото на собственост и от принципите, залегнали в общото градоустройствено решение, одобрения инвестиционен проект и обяснителната записка към него.
Когато в единния инвестиционен проект се предвижда изграждане на жилищни сгради и обекти с комплексно обществено обслужване с комуникационни зони, оформени като озеленяване, алеи, детски площадки, басейн, който не е предназначен за обществено ползване и не отговаря на изискванията за самостоятелен обект на собственост, тези елементи са принадлежност към етажната собственост. Това е така, защото тези елементи нямат самостоятелно съществуване като обекти на правото на собственост и не могат да бъдат придобивани самостоятелно.
Договорният режим на управление в затворен комплекс: форма, вписване и действие спрямо нови собственици
Жилищните комплекси от затворен тип, са с особен режим на управление на етажната собственост. Именно уреждането на предназначението на спомагателното застрояване за общо или индивидуално ползване, съответно начина, по който елементите на общата прилежаща площ ще бъдат управлявани, не е предвидено с общи законови норми и налага изрично идентично уреждане в индивидуални договори, предложени на всеки от индивидуалните собственици на обекти от етажната собственост по инициатива на инвеститора (притежател на правата на собственост при възникване на етажни собствености).
Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Договорът се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.
От това следва, че този договор обвързва с действието си всеки следващ собственик на съответния самостоятелен обект. Противопоставимостта на договора има за цел обезпечаване постоянната поддръжка на комплекса като цяло, с цел запазването му като такъв.
Нотариална заверка като форма за действителност и риск от нищожност при липса
Тук е важно да се отбележи, че предвидената форма на договора – писмена с нотариално удостоверяване на подписите е форма за действителност на същия. Неспазването й, води до нищожността на договора. Нищожните договори са недействителни. Те не пораждат правни последствия за страните. Същото се отнася и за правоприемниците по тези договори. И тъй като коментираме действителността на договора, е необходимо да се направят още няколко уточнения.
Специалната норма на чл. 2 ЗУЕС и съотношението ѝ с Търговския закон
Обикновено инвеститорът е юридическо лице – търговец. Търговският закон регламентира действителността на търговските сделки. Но нормата на чл.2, ал.1 от ЗУЕС свързва формата за действителност на договора с неговия предмет – управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип и се явява специална спрямо нормата на чл.293, ал.3 от ТЗ – тоест не се прилага при този вид договори.
Разпоредбата на чл.2 ЗУЕС предвижда особена форма на управление на общите части на комплексите от затворен тип, тя е специална по отношение на останалите норми от закона, касаещи управлението на етажната собственост и се отнася единствено до комплекси от затворен тип и само до управлението на общите части на същите.
Имате ли права на потребител при договор за поддръжка в затворен комплекс
На последно място, но не по важност, следва да обърнем внимание на това, дали при сключване на договор за управление на общите части в комплекс от затворен тип Вие имате правата на потребител. В случаите по чл.2 от ЗУЕС инвеститора, който осъществява поддръжката на общите части на комплекса има качеството на търговец по смисъла на закона за защита на потребителите, тъй като предоставя услуга, която по силата на закона се включва в неговата търговска или професионална дейност.
Когато са насрещна страна по договора физическите лица, собственици на самостоятелни обекти в сгради, построени в комплекс от затворен тип, могат да бъдат определени като потребители по смисъла на закона за защита на потребителите, в случаите, когато не ползват предоставяната услуга за своята търговска или професионална дейност, каквито са и обичайните случаи. Качеството на потребител Ви дава допълнителни защити, в това число, но не само правото да обявите за нищожна клауза от договора, която е неравноправна.
Практически изводи и препоръки при покупка на имот в етажна собственост
Покупката на имот е важна стъпка, която трябва да се извърви внимателно, за да гарантирате своята стабилност и сигурност, в отношенията които Ви предстоят не само с бъдещите ви съседи, но и с тези, които ще се грижат за осигуряването на вашият комфорт, чрез управление на общите части на сградата. В случай, че ви предстои покупка на недвижим имот, препоръчваме във всички случаи да използвате услугите на квалифициран и доверен брокер, както и адвокат с нужните познания и опит.
Янев, Томов и партньори
Адвокатско дружество с дългогодишна практика в сделки и казуси с недвижими имоти в България и чужбина. Работи по жилищни имоти, земи и комплексни проекти, включително жилищни комплекси, търговски центрове и лечебни заведения.
Виж профила